原標題：春節后地產房企紛紛發債融資 2019年房企將迎來償債小高峰

春節后房地產市場較平靜，不過地產房企卻紛紛發債融資，2019年房企將迎來償債的小高峰期，房地產行業今年注定變化多，值得關注。

房企發債忙碌中

2月18日，禹洲地產股份有限公司成功發行2024年到期、票面利率為8.5%的美元高級債券，發行規模達到5億美元。這是禹洲地產2019年開年以來成功發行的第三筆債券，之前分別于1月15日、1月28日發行了價值各5億美元的債券。

Wind數據顯示，禹洲地產今年已在海外發債15億美元，而且利率都在8.5%以上，成本不低。而且用途都是為現有債務再融資，可見房企今年由于還債壓力對資金的需求較大。

禹洲地產加速發債僅僅是房企在海外發債的一個縮影，今年房企融資依舊較忙碌。Wind數據顯示，今年以來2個月不到的時間，內地房企在海外已經發行了37只債券，合計136.75億美元，換算成人民幣已經超過900億元。而去年同期，內地房企僅發行了25只海外債券，累計融資120.88億美元，可見今年無論是數量上還是規模上都增幅不小。

海外融資已成為房企一個重要渠道。今年以來，華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等一些大房企也相繼發債。對于不少大房企在發行周期上傾向于長周期，如華潤置地下周即將在香港聯交所發行的一筆美元債，發行期限達10年，但發行利率并未大幅上升，只有4.125%。

融資成本并不低

房企發債增長的同時，中小房企發行利率并不低。Wind數據顯示，2019年以來地產企業海外發債中，當代置業和明發集團發債的票面利率較高，分別達到15.5%和15%，其次利率超過10%的還有7只。而華潤置地在香港聯交所發行的一只5.5年期債券利率低，票面利率僅有3.75%。

整體利率在7%~10%的共有23只，占比較大，成為內地房企海外發債的主要成本區間?？梢姼鞣科笤诤Ｍ獍l債的利率差距較大。

房企境內融資難局面仍未改觀

房企積極發行美元債的一個主要原因就是境內公司債融資局面仍然打不開。1月23日奧園集團非公開發行2018年住房租賃專項公司債券被終止審核，該公司債券計劃發行規模為10億元;1月18日，合景泰富計劃發行的一宗200億元規模資產支持計劃也被中止審核。

去年12月12日，國家發改委在網站發布《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，很多的媒體都認為，房企特別是規模房企又可以發債了，但對發債的用途做了限制，不能用于房地產投資，房地產發債只能用于棚改、租賃，就是限制金融行業進入到房地產領域。這對于房地產企業大陸境內融資造成很大困難。

債務到期情況

隨著前些年大規模的發行，2019年有望迎來兌付小高峰。國內債券方面，在不考慮今年即將發行債券期限小于1年，當年發行當年就到期的情況下。Wind數據顯示，2019年將有719只地產債券到期，合計需要償還的金額有望達4567.21億元。其中地方國企和民營企業需要償還的規模較大，均超過1200億。其余各性質的企業償還量不大，均不到400億。

而向前一點來看，2018年地產企業共有669只債券到期，償還金額4341.42億元;2017年房企需要償還的債券只有350只，償還量1428.94億元。對比可見地產行業近兩年償債快速增加，2019年較2018年繼續增長，雖然還不快，但無疑是個償債的小高峰。

海外債券方面，房企積極融資，與資金壓力不無關系。尤其是中小房企在資金實力、品牌和規模上均處于劣勢，融資成本也較高，需警惕其資金鏈問題。

以目前已經發行的海外債券來看，從2019年開始，償債規模將迎來高峰期。Wind數據顯示，2019年~2021三年間，地產企業海外債券到期規模都在200億美元之上，成為近幾年償還規模較大的三年。其中2019年到期規模205.06億美元，規模較大。

業內分析認為，由于海外發債成本較高，而且多數海外發債房地產企業的業務主要仍在國內，海外募集的資金仍要換回國內。同時疊加美元加息，因此國內債券市場發行通暢的時候，房地產企業更傾向于選擇國內市場。房企海外發債情況也反映了國內融資的難易。隨著到期債務規模的增長，房企多元化拓寬資本市場融資渠道仍會頻頻再現，值得關注。

來源：wind資訊

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